InsNews
Новости рынка

Пандемическая ипотека жилья: прогнозы и вызовы

В связи с возможным наступлением второй волны COVID-19, жители России очень встревожены насчет будущих строгих ограничений, которые не позволят им совершить покупку жилья.

Уместная тревога

Увеличивающее количество заболевших, падающий рубль вместе с девальвацией, нестабильная политическая ситуация в соседних странах (возобновление Нагорно-Карабахского конфликта между Арменией и Азербайджаном, массовые протесты в Белоруссии, революция в Киргизии), вероятность санкций из-за отравления Навального и высокий спрос на валюту в контексте предстоящей выплаты дивидендов ‒ все перечисленные события подталкивают россиян на срочную покупку жилья. Недвижимость считается лучшим активом, поскольку, она предоставляет возможность сохранить средства, несмотря на кризис, а также получить в дальнейшем доход.

Ипотечные риски

Доцент РАНХиГС Сергей Хестанов считает, что один из основных причин риска является доступность ипотеки. «Сегодня возможность взять ипотеку появляется у тех, кто имеет минимальное количество сбережений, а иной раз – и это происходит все чаще – люди берут кредит на первоначальный взнос. Банкиры не очень любят говорить о том, что в структуре ипотечных займов львиную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом, но это так. Именно эти заемщики станут проблемными при малейшем экономическом шторме», – убежден Хестанов. Сейчас мы входим во вторую волну коронакризиса, и для кого-то падение зарплат и сокращение рабочих мест будет неизбежным, даже если «весенние блокировки не повторятся». В этой связи, проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми и вероятность тому очень высока.

В подтверждение мнения эксперта Хестанова, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) приводят данные доказательства. «По итогам сентября стоимость 1 кв. м на вторичном рынке столицы в среднем увеличилась на 1,3% и достигла 186 600 руб. Долларовые цены на фоне ослабления рубля упали на 0,8% и составили в среднем $2490 за 1 кв. м». IRN уверен, что благодаря ослаблению рубля и снижению ставок по ипотечным кредитам и банковским вкладам‒растет рынок. В то же время, по их наблюдениям, самым дорогим считается бюджетное жилье.

Политика Центрального Банка

Впервые Россия в 2020 году наблюдала уникальную политику ЦБ в отношении ключевой ставки, учитывая, что в прошлые кризисы показатель рос, то сейчас регулятор занял совершенно противоположную позицию.

По мнению директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, «Данная политика принесла положительный результат и       ЦБ вновь прибегнет к этому в случае усугубления кризисных явлений, в связи с чем ни стоит опасаться высоких ставок по ипотеке» ․

Ключевую роль также играет девальвация рубля, которая стимулирует рост инфляции, что и ограничит в дальнейшем снижение ключевой ставки. Следовательно, это повышает важность решения о продлении/прекращении льготной ипотечной программы. «Весной планировалось, что к ноябрю условия льготной и обычной ипотеки станут практически идентичны, но теперь очевидно, что разрыв в условиях предоставления кредитов останется существенным (6,5% против 8,1–8,3%)» ‒ вице-премьер Марат Хуснуллин.

Ипотечный спрос

На сегодняшний момент, на рынке наблюдается покупательская активность. По мнению управляющего директора сети офисов «Миэль» Ирины Пешич «Покупатели ищут хорошие, качественные объекты, которых на рынке немного. Дело в том, что продавцы выжидают. Некоторые из них сняли свои объекты еще в апреле и пока не возвращают их в продажу, опасаясь второй волны коронавируса».

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов отмечает, что «Спрос на жилье достаточно быстро вернулся к допандемийным показателям, весь удар пришелся на коммерческую недвижимость. Падения спроса, как и резких изменений цен, не будет». Таким образом, кто желает приобрести жилье, то ему/ей необходимо это сделать прямо сейчас, в частности, если речь идет об альтернативных сделках, по которым одна квартира продается, а другая покупается. Стоит также отметить, что очень подходящее время для капиталовложений в рублях и валюте.

По расчетам заместителя директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, спрос в июле этого года был на 15% выше, чем в июле 2019-го, в августе — на 30%, в сентябре он также находился на высоком уровне, и пока предпосылок для его ослабления нет. Ипотечники и люди, которые спешат купить квартиру, чтобы сохранить свои сбережения от обесценивания являются целевой группой покупателей. Эксперт также отмечает, что «Продажи снизятся не более чем на 15%, что не окажет критического влияния на рынок. Сроки его восстановления будут зависеть от уровня спада, но при позитивном сценарии рынок вернется к прежним значениям в течение одного-полутора месяцев. Цены вряд ли сильно изменятся за этот период»

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru Олег Репченко неоптимистичного мнения по поводу спроса на квартиры, в случае повторения строгих ограничений из-за пандемии. «Если режим самоизоляции введут, это ударит по продажам». Так как продажи на новостройки в Москве весной просели приблизительно вдвое по сравнению с 2019 годом, а спрос на вторичном рынке резко упал.

Независимый финансовый аналитик Александр Кухтин считает, что текущая динамика цен может свидетельствовать об исчерпании обеспеченного спроса. «Да, средняя ставка по ипотеке сегодня на историческом минимуме. Но в этом году мы видим сохранение динамики выдачи ипотечных кредитов, которая отражает падение доходов потребителей: если в 2018 г. их выдали на 3 трлн руб., в 2019 г. – на 2,8 трлн руб., на 1 сентября текущего года – свыше 2,5 трлн руб. Кредиты берут, но на длительный период: средний срок – более 18 лет, доля кредитов свыше 25 лет выросла с 12 до 17%. При этом растет сумма задолженности – с 6,4 трлн на 1 января 2019 г. до 8,3 трлн на 1 сентября 2020 г. Тревожно, что растет просроченная задолженность, составившая на 1 сентября 2020 г. 69,7 млрд руб. Ипотечное кредитование, уменьшилась до размера топ-10 банков, которые получают прибыль с обеих сторон: со стороны населения, берущего кредиты, и со стороны застройщиков, вынужденных работать только с использованием эскроу-счетов». Именно этим и объясняется огромное количество рекламы, продвигающей ипотеку.

По оценке ЦБ, годовой темп прироста просроченной задолженности по ипотеке составил 8,2%

Другие аналитики замечают первые признаки надвигающегося ипотечного кризиса, но они также считают, что негативного сценария можно избежать.

Вячеслав Путиловский, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», считает, что ипотечный кризис может возникнуть в том случае, если будет наблюдаться рост закредитованности населения в то время как доля ежемесячных выплат превысит половину ежемесячного располагаемого дохода, а предложение жилья на рынке будет избыточным. Тем не менее, эксперт считает маловероятным негативный сценарий текущей экономической ситуации. «При экономическом спаде будет расти просрочка по ипотеке, реализация банками залогов по «старым» ценам станет невозможной, а массовое изъятие жилья повысит социальное напряжение. Однако в России такой эффект пока маловероятен, так как доля ипотечных кредитов в ВВП невысокая (6–7%), а ипотечная секьюритизация еще слабо развита. Вместе с этим банки не смягчали значительно требования к оценке платежеспособности клиентов, желающих взять ипотеку»

Центральный Банк 1 октября направил финансовым организациям письмо с призывом к кредиторам не выселять просроченных должников из домов с ипотечным покрытием до 31 декабря. «Кредиторам рекомендуется принять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 г. включительно процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа)».  Регулятор также рекомендует не применять взыскание на жилье до 31 декабря включительно, если оно используется в качестве гарантии по ссуде, при условии, что их доход снизился или они были инфицированы COVID-19.

Подорожает или подешевеет жилье

Как известно, от покупательского спроса зависит поведение цен на рынке недвижимости. Весной показатель спроса настолько упал, что большинство граждан не могло ни приобрести жилье, ни даже посмотреть. В этой связи, области недвижимости оказало поддержку снижение ключевых и ипотечных ставок. Кроме того, помогло так же появление субсидируемых ипотечных кредитов на новостройки: летом спрос на первичное жилье был на 50% выше, а на квартиры с отделкой ‒ на 40-42% по сравнению с 2019 годом.

Юлия Дымова, директор агентства вторичной недвижимости Est-a-Tet, и ее коллеги отмечают стабильный рост цен, который, по их мнению, сохранится до конца года. По их расчетам, цены на новостройки могут вырасти еще на 3%, а на «вторичное жилье» – до 5% на отдельные объекты.

По словам Валерия Кочеткова, по сравнению с началом этого года средняя стоимость предложения за 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в прежних границах выросла на 5,3% – с 211,9 до 223,3 тыс. руб. В частности, рост цен был заметен в летние месяцы – особенно это коснулось бюджетных объектов. По расчетам аналитиков, в конце лета стоимость наиболее доступных и качественных участков «вторичного жилья» выросла в среднем на 10%. «Мы прогнозируем, что осенью на вторичном рынке жилья будет продолжаться рост цен — из-за повышенного спроса и, как следствие, вымывания с рынка самых бюджетных квартир. Предполагаемый второй этап ограничений не помешает: если покупатели будут столь же активными, как и сейчас, то цены в сегменте могут подняться вплоть до 15%».

Олег Репченко обращает внимание на то, что стоимость жилья, даже несмотря на дешевую ипотеку, оторвана от доходов населения: во время карантина многие потеряли работу или часть доходов, поэтому платежеспособного спроса не будет расти. «Все это говорит о том, что объективных причин для роста цен нет», ‒ считает аналитик.

«Если повторится весенний сценарий карантинных мер, продолжатся ценовые тренды II квартала этого года. Ставки аренды вернутся обратно к апрельским показателям, новостройки сохранят заметную часть спроса (~50–60% от уровня лета этого года) за счет дистанционных продаж, цены на них продолжат расти, но не на 2–2,5% в месяц, как в августе и сентябре, а не более чем на 1% в месяц). Вторичный рынок останется на нынешнем ценовом уровне, но количество сделок упадет в несколько раз (если введут ограничения, инфраструктура, необходимая для их заключения, станет частично недоступна).» ‒ утверждает главный эксперт Аналитического центра Циан Алексей Попов.

Эволюционная трансформация

Директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что рынок уже выдержал самую сложную первую волну, причем с некоторым успехом. «Рынок показал рост по всем сегментам, он прошел трансформацию — постепенно все больше клиентов предпочитают использовать дистанционные сервисы оформления ипотеки, выбора недвижимости и ее продажи. Рынок готов: если внешние факторы изменятся, он просто в очередной раз будет эволюционировать».

По мнению Юлии Дымовой, рынок сейчас гораздо более подготовлен к трудностям, чем весной 2020 года. Более того, для многих правоотношений в будущем уже не понадобится личное присутствие в офисе ‒ общение будет осуществляться в дистанционном формате. Самым тяжелым последствием эпидемии, по ее мнению, является разрыв доходов от продаж, который в первые недели самоизоляции упал на 60-70%. Одна из причин такой негативной динамики – нежелание покупателей и всей отрасли регистрировать транзакции онлайн. Большинство клиентов по-прежнему доверяют только бумажному варианту.

Заключение

Таким образом, несмотря на ухудшающуюся внешнюю ситуацию (падение рубля, прирост заболевших, обострение политической ситуации в соседних странах), большинство экспертов не дают негативных прогнозов. Даже при наихудшем сценарии, когда россияне снова будут заперты в своих домах, рынок выживет, и будут разработаны удаленные транзакции. Центральный Банк играет ключевую роль в поддержании рынка недвижимости за счет снижения ключевой ставки, а также мягкой политики по отношению к ипотечным должникам.

Новости страхования.рф ©

 

Источники: api.cian.ru, vedomosti.ru

Интересно почитать

Байден не заблокирует «Северный поток – 2»

News

Цифровая валюта Центрального банка (CBDC) и ее экономические последствия

News

SCOR: спутниковое страхование пастбищ Бразилии

News

Скоро такси будут летать над облаками Европы

News

Рынок страхования: индекс цифрового застрахованного

News

После COVID бизнесу необходимо изменить приоритеты

News

Никакой конфиденциальности для цифровых валют

News

Будь смелее, не бойся страхования

News

ABC Insurance Brokers объединяется с Prudential для внедрения страхования жизни

Strahovka

Tractable привлекает финансирование в 60 млн долларов

News

Инвестор Джим Роджерс: в 2021 году мировой рынок ожидает крах

News

Прогнозы WeBank об эволюции блокчейна в бизнесе в 2021 году

News

Онлайн финуслуги в России: статистика и комментарии

News

Крупнейшие страховые компании мира в 2021 году

News

Пандемия не помеха ‒ автокредит будет жить

News

Неэффективный рынок киберстрахования: давление на брокеров

News

Swiss Re: прорыв в области андеррайтинга страхования жизни

News

Страховая компания использует технологию блокчейн

News

Оставить комментарий