В России запустили исследование ипотечного рынка, который позволяет увидеть полную картину данного сектора в стране.
Аналитический центр Дом.РФ совместно с Frank RG разработали рейтинг ипотечных банков, который как ожидается, будет выходить ежемесячно. Какие представления даст исследование?
→реальные ставки в разрезе отдельных сегментов ипотечного рынка
→объемы выдачи ипотеки
→динамика заявок населения на выдачу ипотечных кредитов
«Отчет фактически позволяет увидеть картину всего рынка ипотечного кредитования: кто лидирует по выдаче кредитов на новостройки, кто – в сегменте рефинансирования, кто – по кредитам на строительство индивидуальных жилых домов. Из исследования видно, что спрос, снизившийся весной, в настоящий момент не просто восстановился, но значительно превзошел уровень до пандемии. В августе топ-20 банков получили 605 000 заявок на ипотеку против 450 000 в марте», – сказал руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.
Однако многие эксперты считают, что с учетом высокой концентрации рынка, чтобы разобраться в ситуации, можно ограничиться десятком ипотечных банков.
Доля 20 крупнейших банков России в общем объеме выдачи в августе составила 96,6%(↗3,3 п.п.). Они выдали 157 000 ипотечных кредитов (↗51% к августу 2019 г., ↗5% к июлю 2020 г.) на сумму 398 млрд руб. (↗65% к августу 2019 г., ↗8% к июлю 2020 г.). Доля выдачи ипотеки на новостройки выросла с 32% в августе 2019 г. до 40% в августе 2020 г.
Рост спроса на ипотеку авторы рейтинга объясняют не только реализацией программы субсидирования, но и падением ставок в рыночном сегменте. Так, в августе средние ставки по ипотеке 20 крупнейших банков составили: в сегменте новостроек ‒ 8,02% (↘1,73 п.п. к августу 2019 г.), на вторичном рынке ‒ 8,26% (↘1,44 п.п. к августу 2019 г.), с рефинансированием ‒ 8,07% (↘2 п.п. к августу 2019 г.).
Какие банки ориентированы на кредитование строящегося жилья?
→ «Санкт-Петербург» (75% всего объема выданных банками ипотечных кредитов)
→ «ПСБ» (69%)
→ «Абсолют банк» (61%).
«Сбербанк» больше ориентирован на вторичный рынок ‒ это единственный банк в первой десятке, где приходится более половины всех ипотечных кредитов (59%). В выдачах «Россельхозбанка» доля ипотечных кредитов на частные дома составляет 46% ‒ в 10 раз больше, чем в среднем по первой двадцатке, что авторы исследования объясняют программой «Сельская ипотека» (ставка для заемщика не превышает 3%, оператор — Минсельхоз).
Мнения экспертов
Эксперты считают рейтинг достаточно интересным инструментом для анализа рынка, особенно если он станет регулярным. Наталья Рогожина, доцент кафедры управления недвижимостью Департамента рыночных технологий Института отраслевого управления РАНХиГС, считает, что такого рода исследования могут быть использованы инвесторами для оценки результатов деятельности банков в ипотечном секторе в поддержку их стратегии ипотечных ценных бумаг.
Однако некоторые эксперты отмечают, что рейтинг не содержит данных о проблемных ипотечных кредитах, и эта информация может понадобиться в будущем для полного понимания рыночной ситуации. «Объем просроченной задолженности, данные о котором публикует Банк России, традиционно находится на низком уровне», – сказала Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». – С учетом активного роста ипотечного портфеля доля просрочек в нем устойчиво снижается в 2020 г. (сейчас – менее 1%), поэтому пока публикация таких данных не показательна. Однако ситуация может измениться в следующем году, если значительный объем реструктурированных на фоне пандемии ссуд выйдет на просрочку». В то же время эксперт выражает сомнение в том, что кредитные организации согласятся публиковать информацию о размере просроченной задолженности в разрезе отдельных банков.
Предприниматели сдержаннее отреагировали на появление ипотечного рейтинга, посчитав его более интересным для профессиональных финансистов. «У девелоперов и без него есть взвешенное представление о том, кто из банков входит в первую десятку и имеет самые большие обороты в ипотеке», – сказал Денис Бобков, гендиректор аналитической компании «Недвижимость-профи». Самая интересная информация в рейтинге для конечных пользователей — это процент одобренных банками ипотечных заявок. «Это может стать информацией к размышлению для клиентов, которые не на 100% уверены, что они смогут удовлетворить требования топовых банков. Потому они смогут подать анкеты в банки попроще, чтобы иметь больше шансов на одобрение», – пояснил Бобков. Согласно рейтингу, средний уровень одобрения составил 68% для программы льготной ипотеки и 60% для других заявок. Разница в средней ставке по рейтингу не очень большая, особенно по льготной ипотеке, где ставка зафиксирована на уровне 6,5%. «Но даже здесь некоторые банки предлагают клиенту разработанные с застройщиком программы, по которым ставка может быть еще ниже», – подчеркнул Бобков.
При этом, по мнению экспертов, предложения с низкими ставками клиенты не будут искать это в рейтингах. «Как показывает практика, первая идея, которая возникает у дозревших до ипотеки людей, – обратиться в банк, с которым их связывает зарплатный проект, – пояснил генеральный директор девелоперской компании Macon Realty Group Илья Володько. – Что касается первичного рынка, то застройщик сегодня, как правило, предлагает клиенту широкий набор аккредитованных банков, что облегчает выбор».
Володько убежден, что положительная динамика выдачи ипотеки кардинально изменится через 2–3 года, если снизится платежеспособный спрос. «Сейчас динамика поддерживается только за счет снижения ставок. Но средний платеж по ипотечному кредиту – 20 000 руб. – уже несколько лет не меняется», – сказал он. Рано или поздно настанет момент, когда даже снижение ставки не сможет поддержать спрос. Скоро наступит время, когда даже снижение ставки не сможет поддержать спрос. «По нашим расчетам, доля людей, которые могут позволить себе взять ипотеку, составляет 30–34%. Для 70% ставка даже 0% не имеет значения – у них нет свободных денег, чтобы выплачивать даже тело ипотеки без учета процентов», – отметил Володько.
Комментарии от редакции
Запуск рейтинга ипотечных банков позволит россиянам без большого риска приобретать жилье. Несмотря на разные мнения экспертов, они в основном положительно отнеслись нововведению. Мы будем следить за новостями и динамикой ипотечного рынка в стране.
Новости страхования.рф ©
Источники:vedomosti.ru
